1. Про що була справа (правовий аналіз)
У цивільній справі № 755/20823/21 розглядалися позовні вимоги позивачки до АТ «Сенс Банк» (правонаступника АТ «Альфа-Банк») про скасування рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію, скасування запису про право власності та поновлення права власності на чотирикімнатну квартиру. Банк у позасудовому порядку переоформив на себе право власності на підставі іпотечного застереження через невиконання боргових зобов’язань за кредитом. Ключовий правовий аналіз справи стосувався дотримання кредитором безальтернативного порядку позасудового стягнення відповідно до ст. 35 Закону України «Про іпотеку» та пункту 61 Порядку № 1127. Банк надіслав вимогу про усунення порушень поштою, проте конверти повернулися без вручення адресату з позначкою «за закінченням встановленого строку зберігання». Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду скасував постанову апеляційного суду та направив справу на новий апеляційний розгляд. Суд зазначив, що на момент реєстрації (вересень 2021 року) діяла редакція пункту 61 Порядку № 1127, яка вимагала в разі повернення конвертів за строком зберігання надсилати таку вимогу **не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць**, чого банк та реєстратор не перевірили.
Банк таємно забрав вашу квартиру за іпотечним застереженням? Захистіть житло!
Реєстрація банками права власності на іпотечну нерухомість за повернутими поштовими конвертами — це грубе порушення закону. Якщо ви не отримували вимогу, а банк обмежився однією неврученою відправкою, такий перехід права власності є абсолютно незаконним та підлягає скасуванню через суд.
Я, адвокат зі Львова, забезпечую професійний юридичний захист та повний судовий супровід іпотечних спорів. Ми витребуємо матеріали реєстраційної справи, викриємо порушення банку та нотаріуса і поновимо ваше законне право власності на майно.
Контактний телефон: 098-391-07-34
Бажаєте вчасно дізнаватися про нові прецеденти Верховного Суду та дієві механізми захисту від зазіхань банків? Приєднуйтесь до мого Telegram-каналу: https://t.me/lexs032.
Приклад із повсякденного життя
Уявіть ситуацію: у 2006 році родина бере кредит у банку в доларах США на купівлю житла, передавши квартиру під заставу. Через фінансові кризи виникають тривалі прострочення. У 2020 році банк вирішує забрати квартиру у позасудовому порядку. Юристи банку один раз відправляють поштою рекомендований лист із вимогою сплатити борг. Пошта не застає родину вдома, і лист повертається в банк через закінчення строку зберігання. Банк більше нічого не надсилає, а одразу йде до «свого» нотаріуса, надає цей один повернутий конверт і переоформлює житло на себе. В результаті люди, продовжуючи щодня проживати у квартирі та навіть не здогадуючись про листи, випадково дізнаються з Державного реєстру, що їхня нерухомість уже рік належить банку, а їх самих планують примусово виселити на вулицю.
Перелік позовних вимог (дослівно)
- скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Русанюка З. З. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 60754826 від 04 жовтня 2021 року, на підставі якого за АТ «Альфа-Банк» зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна 2471455080000, номер запису про право власності 44303711;
- скасувати запис про право власності № 44303711 на квартиру АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна 2471455080000, за АТ «Альфа-Банк»;
- визнати (поновити) право власності на квартиру АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна 2471455080000, за ОСОБА_1 .
Джерела права, використані судовими інстанціями
- Конституція України (статті 41, 47)[cite: 43, 46]
- Цивільний кодекс України (статті 15, 16, 317, 526, 546, 575, 628, 629, 1054)[cite: 43, 44, 46]
- Цивільний процесуальний кодекс України (статті 2, 4, 5, 16, 76, 81, 89, 128, 258, 259, 263, 268, 354, 355, 367, 389, 400, 409, 411)[cite: 43, 44, 45, 46, 47]
- Закон України «Про іпотеку» (статті 1, 3, 7, 12, 33, 35, 36, 37)[cite: 43, 44, 46]
- Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (статті 2, 10, 11, 18)[cite: 43, 44, 46]
- Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»[cite: 43, 44]
- Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою КМУ від 25 грудня 2015 року № 1127 (пункти 57, 61 у відповідних редакціях)[cite: 43, 44, 46]
- Правила надання послуг поштового зв’язку, затверджені постановою КМУ від 05 березня 2009 року № 270[cite: 44]
- Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав»[cite: 43, 44]
- Релевантні постанови Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду України[cite: 43, 44, 46]
Результати розгляду позовних вимог судовими інстанціями
| Позовна вимога | Суд першої інстанції | Суд апеляційної інстанції | Суд касаційної інстанції (Верховний Суд) |
|---|---|---|---|
| 1. Скасування рішення держреєстратора Русанюка З. З. про реєстрацію права власності за банком.
2. Скасування запису про право власності № 44303711. 3. Поновлення права власності на квартиру за ОСОБА_1[cite: 43]. |
Відмовив у задоволенні позову повністю. Визнав процедуру повідомлення та оцінку майна належними та законними[cite: 43, 45]. | Залишив рішення суду першої інстанції без змін. Повторив висновки районного суду щодо ухилення іпотекодавця від отримання пошти[cite: 43, 44, 47]. | Скасував постанову апеляційного суду та направив справу на новий апеляційний розгляд. Вказав на ігнорування судом спеціальної імперативної вимоги про дворазове надсилання повідомлень[cite: 44]. |
Мотивація та ключові правові висновки Верховного Суду
| Які питання досліджував Верховний Суд? | Як колегія суддів Третьої судової палати КЦС обґрунтувала свою позицію? |
|---|---|
| Чи законне позасудове стягнення квартири, якщо банк надіслав вимогу лише один раз і вона повернулася за закінченням строку зберігання? | Суд роз’яснив, що на момент реєстрації права власності (вересень 2021 року) чинною була редакція пункту 61 Порядку № 1127[cite: 44]. Вона імперативно вимагає: якщо поштове відправлення повернулося через закінчення строку зберігання, банк зобов’язаний надати копії конвертів, які підтверджують, що вимога надсилалася не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць[cite: 44]. Оскільки банк відправив лист лише один раз, він не набув права позасудового стягнення[cite: 44]. |
| Чи є законною оцінка квартири порівняльним методом без фізичного доступу оцінювача в приміщення? | Суд відхилив доводи скаржника про незаконність оцінки[cite: 44]. Норми ст. 37 Закону України «Про іпотеку» та стандарти оцінки не встановлюють обмежень щодо використання порівняльного підходу та не вимагають виключно особистого огляду квартири оцінювачем[cite: 44]. Проведення оцінки порівняльним методом є правомірним, а звіт від 25.08.2021 є належним документом[cite: 44]. |
Чи був фінансовий ефект для позивача?
На поточному етапі фінансовий ефект для позивачки є проміжним, оскільки Верховний Суд скасував ухвалу апеляційного суду та передав справу на новий розгляд[cite: 44]. Первинна сума кредиту за договором складала 55 000 доларів США, а іпотекою забезпечувалася чотирикімнатна квартира[cite: 44, 46]. У разі успішного перегляду справи в апеляційному суді на підставі чітких вказівок Верховного Суду, позивачка повністю відновить своє право власності на цю нерухомість та захистить її від протиправного відчуження банком[cite: 43, 44].
Чи було розглянуто питання витрат на правову допомогу адвоката?
З огляду на результат касаційного перегляду та направлення справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, остаточний розподіл судових витрат (зокрема й витрат на професійну правничу допомогу та оплату послуг адвоката) колегією суддів Верховного Суду не здійснювався[cite: 44]. Питання компенсації витрат на адвоката буде вирішено судом, який ухвалить остаточне судове рішення за результатами нового розгляду справи по суті[cite: 44].
Банк відібрав житло через іпотечне застереження? Допомога адвоката у Львові
Реєстрація банками права власності на житло за одним-єдиним повернутим конвертом — це грубе та поширене порушення реєстраційного законодавства. Якщо ви зіткнулися з тим, що банк таємно переоформив вашу квартиру, знайте: закон вимагає від банку чіткого дворазового надсилання вимог з інтервалом в один місяць.
Я, досвідчений адвокат зі Львова, забезпечую надійний правовий захист у кредитних та іпотечних спорах. Ми проведемо повний юридичний аналіз реєстраційних дій банку, виявимо порушення процедури та через суд скасуємо протиправні записи, повернувши вам законні права на житло.
Мій контактний телефон для запису на консультацію: 098-391-07-34
Аналізи найсвіжіших прецедентів Касаційного цивільного суду та практичні поради щодо захисту нерухомості від банків читайте на моєму Telegram-каналі: https://t.me/lexs032.
Залишити відповідь