Звернення стягнення на предмет іпотеки при зміні власника: аналіз судової практики Верховного Суду та захист прав на землю

1. Про що була справа (правовий аналіз)

У межах цієї справи банк звернувся до суду з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки — земельну ділянку, яка була передана в забезпечення виконання кредитного договору ще у 2008 році. Ключова особливість цієї справи полягає в тому, що первісний іпотекодавець відчужив заставну земельну ділянку третій особі без відома та згоди банку, після чого право власності на неї було зареєстроване за новим покупцем. Крім того, у процесі розгляду виник технічний нюанс із Державним земельним кадастром: через так зване «задвоєння» кадастрового номера ділянці було присвоєно новий номер, що призвело до розбіжностей у судовому рішенні першої інстанції. Правовий аналіз судового прецеденту підтверджує важливу аксіому іпотечного права: перехід права власності на предмет іпотеки до іншої особи не припиняє дію іпотеки. Новий набувач автоматично отримує статус іпотекодавця з усіма його обов’язками, навіть якщо він не знав про наявні обтяження. Верховний Суд також наголосив, що актуалізація кадастрового номера апеляційним судом не є погіршенням становища відповідача, а лише приведенням рішення у відповідність до актуальних даних кадастру.

Приклад із повсякденного життя:

Уявіть ситуацію, коли людина вирішує придбати земельну ділянку для будівництва приватного будинку. Нотаріус оформлює договір купівлі-продажу, реєструє право власності, і новий господар починає планувати будівництво. Проте через деякий час з’ясовується, що багато років тому первісний власник цієї ділянки виступив майновим поручителем (іпотекодавцем) за великим кредитом свого родича чи бізнес-партнера. Позичальник перестав платити за кредитом, утворився величезний борг, а первісний власник, щоб врятувати майно, незаконно продав ділянку, скориставшись помилками чи прогалинами в реєстрах. Новий добросовісний покупець опиняється під загрозою того, що банк через суд забере його ділянку та виставить її на прилюдні торги, оскільки за законом застава «слідує» за майном незалежно від зміни його господарів.

Перелік позовних вимог:

• в рахунок погашення заборгованості за Договором про надання відновлювальної кредитної лінії № 640/638-К638 від 03 липня 2008 року звернути стягнення на предмет іпотеки, а саме на земельну ділянку з кадастровим номером 4823355300:07:009:0160, площею 0,15 га, цільове призначення – для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд, що знаходиться за адресою: Миколаївська область, Жовтневий район, с. Мішково-Погорілове, шляхом проведення прилюдних торгів згідно із Законом України «Про виконавче провадження» за початковою ціною, встановленою на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб`єктом оціночної діяльності, незалежним експертом на стадії оцінки майна.

Джерела права, використані судами:

• Конвенція про захист прав людини і основоположних свобод (стаття 6, Перший протокол);
• Цивільний кодекс України (статті 256, 257, 261, 264, 267, 321, 328, 526, 530, 546, 549, 572, 575, 610, 625, 1048, 1049, 1050, 1054);
• Цивільний процесуальний кодекс України (статті 141, 258, 259, 263-265, 367, 374, 376, 382, 389, 400, 401, 416);
• Закон України «Про іпотеку» (статті 7, 23, 33, 35, 38, 39, 41);
• Закон України «Про виконавче провадження».

Таблиця 1. Розгляд позовних вимог судовими інстанціями

Таблиця 2. Дослідження та мотивувальна частина Верховного Суду

Чи був фінансовий ефект для позивача:

Так, фінансовий ефект є позитивним для банку (позивача). Суд ухвалив рішення про стягнення заборгованості за рахунок іпотечного майна в межах загального розміру вимог у сумі 273 053,77 доларів США (із яких 123 112,32 доларів США — борг за кредитом та 149 941,45 доларів США — за процентами).

Розгляд питання витрат на правову допомогу (витрат на адвоката):

Питання витрат на професійну правничу допомогу сторін у межах постанов КЦС ВС та апеляційного суду предметно не переглядалося, додаткових стягнень за послуги адвокатів не присуджували. Проте з відповідача на користь банку було стягнуто витрати зі сплати судового збору в розмірі 1 600 грн у першій інстанції, а Верховний Суд судовий збір за подачу касаційної скарги поклав на самого скаржника у зв’язку із залишенням скарги без задоволення.