У центрі тривалого судового протистояння опинилася квартира в місті Дніпро, яку Акціонерне товариство «Укрсоцбанк» (правонаступником якого є АТ «Сенс Банк») протиправно вилучило у власниці в позасудовому порядку, зареєструвавши за собою право власності на підставі іпотечного застереження. Надалі банк поспіхом продав нерухомість третій особі, а та, у свою чергу, перепродала її кінцевому покупцю. Колегія суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду Верховного Суду поставила остаточну крапку в цій резонансній справі, підтвердивши правомірність повного повернення житла законній власниці. Найвища судова інстанція констатувала, що переоформлення нерухомості відбулося всупереч дії закону про валютний мораторій та без реального отримання іпотекодавицею письмової вимоги, а тому майно вибуло з її володіння поза її волею, що є безумовною підставою для його віндикації у кінцевого покупця.
Опинилися в аналогічній ситуації та потребуєте захисту прав на майно?
Забезпечую комплексний правовий супровід і судовий захист інтересів власників іпотечного майна та добросовісних покупців нерухомості. Ефективно протидію незаконним реєстраційним діям банків (АТ «Сенс Банк» та ін.) та повертаю незаконно відчужені квартири та будинки через інструменти віндикаційних позовів.
Адвокат зі Львова
📞 Телефон для консультацій: 098-391-07-34
📢 Telegram-канал з практичними юридичними порадами: Підписуйтесь на lexs032
Приклад із повсякденного життя
Уявіть, що ви свого часу виступили майновим поручителем за банківським кредитом в іноземній валюті, який брав ваш родич чи знайомий для розвитку власної справи. Через роки виникає тривале прострочення за договором, і фінансова установа вирішує без звернення до суду забрати вашу єдину квартиру, скориставшись пунктом про «іпотечне застереження». Банк оформлює документи через реєстратора в той самий період, коли ви тривалий час перебуваєте за кордоном, і формально закриває очі на закон, який прямо забороняє відбирати житло за валютними позиками. Поки ви повертаєтесь в Україну та готуєте позов, банк миттєво продає вашу квартиру перекупнику, а той за лічені тижні знаходить кінцевого покупця, який купує об’єкт за відплатним договором, повністю покладаючись на «чисту» інформацію з Державного реєстру. В результаті ви дізнаєтеся, що у вашій законній квартирі вже живуть зовсім сторонні люди, які вважають себе повноправними господарями, а вам доводиться роками доводити в судах трьох інстанцій, що первинне вилучення майна банком було незаконним, і забирати нерухомість у останнього покупця.
Перелік позовних вимог (дослівне відтворення)
- визнати незаконними дії реєстратора філії КП «Реєстраційний-центр» Дніпропетровської області Олійник А.М. щодо реєстрації за АТ «Укрсоцбанк» права власності на нерухоме майно у житловому будинку 4Д квартири АДРЕСА_1
- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 43587905 від 19.10.2018 р. про реєстрацію права власності на нерухоме майно у житловому будинку 4Д квартири АДРЕСА_1 за АТ «Укрсоцбанк», прийняте державним реєстратором Олійник А.М., філії № 3 КП «Реєстраційний центр» Дніпропетровської області за номером запису права власності 28458967
- визнати недійсним договір купівлі-продажу, укладений між АТ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 01.12.2018 року, який посвідчено приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Ричка Ю.О., реєстровий номер 2812
- витребувати квартиру АДРЕСА_1 з чужого незаконного володіння ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1
Примітка: У подальшому, керуючись обов’язковими вказівками Верховного Суду, під час нового розгляду справи позивачем було подано заяву про відмову від частини позовних вимог щодо дій реєстратора, скасування рішення та недійсності договору як неналежних та неефективних способів захисту. Провадження в цій частині було закрито, а остаточний розгляд здійснювався судами виключно в частині матеріально-правової вимоги про витребування майна (віндикації).
Які закони, кодекси та нормативно-правові акти використовували суди?
- Цивільний кодекс України (ЦК України): статті 6, 11, 15, 16, 203, 215, 216, 319, 321, 328, 330, 387, 388, 512, 514, 546, 575, 610, 612, 627, 629, 661, 1048, 1050, 1054, а також Глава 29 ЦК України;
- Цивільний процесуальний кодекс України (ЦПК України): статті 2, 4, 5, 7, 12, 13, 47, 48, 76-82, 89, 141, 214 (стара редакція), 247, 258-259, 263-266, 279, 354, 360, 367, 368, 372, 374, 375, 376, 381-384, 400, 401, 402, 409, 411, 415, 416;
- Закон України «Про іпотеку»: статті 1, 3, 12, 33, 35, 36, 37, 38;
- Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» від 03 червня 2014 року;
- Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»: стаття 2, 4, 26;
- Закон України «Про заставу»: стаття 4;
- Закон України «Про судовий збір»: стаття 4, 5;
- Закон України «Про Державний бюджет України на 2018 рік»;
- Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25 грудня 2008 року № 800-VI;
- Правила надання послуг поштового зв’язку (затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270): пункти 93, 99, 105;
- Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (затверджений постановою КМУ від 25 грудня 2015 року № 1127): пункти 57, 61;
- Конвенція про захист прав людини і основоположних свобод та Перший протокол до неї: стаття 6, стаття 13, стаття 1 Першого протоколу.
Результати розгляду позовних вимог судами різних інстанцій
| Позовна вимога | Суди першого кола розгляду (2018–2021 рр.) | Перший перегляд Верховним Судом (Постанова ВС від 27.07.2022 р.) | Суди другого кола розгляду (2022–2025 рр.) | Остаточне рішення Верховного Суду (Постанова ВС від 09.02.2026 р.) |
|---|---|---|---|---|
| Визнання дій реєстратора незаконними, скасування рішень про реєстрацію та визнання договору недійсним | Відмовлено повністю. Ленінський райсуд та Дніпровський апеляційний суд вважали обраний спосіб захисту неналежним. | Скасовано судові рішення. ВС погодився з неефективністю цих вимог, але вказав, що суди безпідставно проігнорували основну вимогу про віндикацію. | Провадження закрито. Під час нового розгляду справи позивач самостійно відмовився від цих вимог на користь віндикації. | Не переглядалося. У зв’язку із закриттям провадження на стадії першої інстанції предмет спору в цій частині був відсутній. |
| Витребування квартири з чужого незаконного володіння кінцевого покупця (ОСОБА_3) | Відмовлено повністю. Суди першої та апеляційної інстанцій помилково вважали цю вимогу лише похідною та окремо її не досліджували. | Справу направлено на новий розгляд. ВС зобов’язав суди детально дослідити підстави для витребування майна у кінцевого набувача. | Задоволено повністю. Ленінський райсуд (суддя Терещенко Т.П.) та Дніпровський апеляційний суд витребували квартиру на користь ОСОБА_1. | Залишено без змін. Верховний Суд остаточно визнав законним витребування квартири у кінцевого набувача на користь позивачки. |
Дослідження та мотивація Касаційного цивільного суду Верховного Суду
| Які питання досліджував Верховний Суд? | Як Верховний Суд обґрунтував свою позицію по питанню? |
|---|---|
| Чи вважається належним повідомлення іпотекодавця про стягнення, якщо банк направив лист, але адресат перебував за кордоном? | Верховний Суд наголосив, що для застосування позасудового стягнення за ст. 37 Закону України «Про іпотеку» обов’язковою умовою є доведеність реального отримання вимоги боржником. Судами чітко встановлено на підставі даних Державної прикордонної служби, що в день нібито вручення листа («31 березня 2018 року») позивачка перебувала за межами України (з березня по червень 2018 року). Крім того, на повідомленні про поштове вручення був відсутній особистий підпис отримувача, а містилося лише роздруковане прізвище. Це спростовує презумпцію належного виконання обов’язків поштарями та свідчить про грубе порушення процедури стягнення. |
| Чи поширюється захисна дія закону про мораторій на споживчі валютні кредити на випадки позасудового стягнення за іпотечним застереженням? | Суд підтвердив сталу практику Великої Палати ВС, відповідно до якої встановлений у 2014 році мораторій на вилучення житла за валютними кредитами повністю обмежує як судове, так і будь-яке позасудове стягнення (включаючи пряму реєстрацію права власності за банком). Спірна квартира повністю відповідала критеріям захисного Закону: кредит надано у валюті (долари США), площа квартири (87,6 кв. м) не перевищує ліміт у 140 кв. м, а іншого житла у власності особи не виявлено. Переоформлення майна банком без згоди власниці в період дії мораторію є протиправним, тому майно вибуло з володіння ОСОБА_1 поза її волею. |
| Чи можна витребувати нерухомість у добросовісного кінцевого покупця за ст. 388 ЦК України, якщо він сплатив за неї кошти та реєстри були чистими? | Верховний Суд зазначив, що якщо майно придбане у особи, яка не мала права його відчужувати, і вибуло з володіння первинного власника поза його волею (внаслідок незаконних дій банку), дійсний власник має беззаперечне право витребувати майно від будь-якого кінцевого набувача (віндикація). Добросовісність та відплатність договору купівлі-продажу покупця у такому випадку не захищають його від втрати об’єкта. При цьому права покупця (ОСОБА_3) не порушуються безповоротно, оскільки вона має законне право вимагати компенсації збитків та повернення сплачених коштів у порядку ст. 661 ЦК України від особи, у якої безпосередньо купувала квартиру. |
Фінансовий ефект для позивача
Фінансовий ефект для позивачки ОСОБА_1 є позитивним та істотним у матеріально-майновий формі. Завдяки задоволенню віндикаційного позову їй повністю повернуто у власність та законне володіння раніше втрачене нерухоме майно — квартиру загальною площею 87,6 кв. м, що знаходилась у незаконному володінні сторонньої особи. Крім того, саму позивачку, як особу з інвалідністю II групи, було звільнено від сплати судового збору на підставі закону.
Розгляд питання витрат на правову допомогу (витрат на адвоката)
Питання компенсації судових витрат під час розгляду справи по суті та за результатами переглядів було вирішено таким чином:
- Судовий збір: Суд першої інстанції (друге коло розгляду) ухвалив стягнути судовий збір за подачу позову майнового характеру в розмірі 8 810,00 грн з відповідача ОСОБА_3 в дохід держави, оскільки позивачка звільнена від його сплати на підставі п. 9 ч. 1 ст. 5 Закону України «Про судовий збір».
- Витрати на професійну правничу допомогу (адвоката): У позовній заяві представником позивачки було зазначено про намір подати детальні докази та розрахунок понесених витрат на правову допомогу окремо, у строки, визначені частиною 8 статті 141 ЦПК України (протягом п’яти днів після ухвалення рішення суду). Верховний Суд під час розгляду касаційної скарги ОСОБА_3 додатково зазначив, що судові витрати, пов’язані з останнім переглядом справи в суді касаційної інстанції, покладаються виключно на саму заявницю (ОСОБА_3) у зв’язку з повною відмовою в задоволенні її скарги.
Опинилися у майнових спорах з банками або придбали проблемну нерухомість?
Наведена судова практика наочно доводить: навіть якщо банк встиг двічі перепродати вашу квартиру стороннім людям, за умови професійного ведення справи та формування правильних позовних вимог (віндикації) майно можна повністю повернути законному господарю. Якщо ж ви стали жертвою недобросовісних продавців і у вас вилучають придбану квартиру — закон дозволяє повністю стягнути збитки з відчужувача майна.
Забезпечую надійний захист прав власності на будь-яких стадіях судового розгляду.
Адвокат зі Львова
📱 Зв’язатися у месенджерах або за телефоном: 098-391-07-34
✉️ Офіційний Telegram-канал: t.me/lexs032
Залишити відповідь